龍年，在興義購(gòu)房機(jī)不可失？

    文/圖  何勝坤

    萊蒙帝景商住樓一瞥。

    在今年的州“兩會(huì)”上，興義樓市銷售前景不佳的狀況成為代表委員熱議和關(guān)注的話題。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年興義市房地產(chǎn)銷售面積577889平方米，與上年的銷售758276平方米相比減少180387平方米，下降23.8%。其中下半年銷售面積達(dá)228529平方米，與上年同期的294739平方米相比減少66210平方米，下降22.5%。2011年興義市房地產(chǎn)開發(fā)的主要指標(biāo)除銷售面積外均比2010年增長(zhǎng)。開發(fā)項(xiàng)目個(gè)數(shù)43個(gè)，比上年增加5個(gè)。項(xiàng)目計(jì)劃總投資788549萬(wàn)元，比上年增加278373萬(wàn)元，增長(zhǎng)54.6%。完成房地產(chǎn)投資178282萬(wàn)元，比上年增加61142萬(wàn)元，增長(zhǎng)52.2%。施工面積3589312平方米，比上年增加1392862平方米，增長(zhǎng)63.4%。

    據(jù)七屆州政協(xié)常委、景地地產(chǎn)董事總經(jīng)理陳才旺分析，一方面是興義當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)供應(yīng)過(guò)于迅猛，另一方面是近期的剛需遠(yuǎn)低于供應(yīng)。買還是不買房子？什么時(shí)候才是真正的購(gòu)房良機(jī)？成了眾多購(gòu)房者急需知道的答案。陳才旺認(rèn)為，今年特別是第二、三季度對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是一個(gè)大好的置業(yè)時(shí)機(jī)。2012年龍年春節(jié)來(lái)的早，而2011年下半年興義有很多樓盤為了加速回籠資金，價(jià)格都有一定的松動(dòng)，眾多購(gòu)房者還有點(diǎn)接受不過(guò)來(lái)，多數(shù)人認(rèn)為這是一個(gè)兆頭，興義房?jī)r(jià)肯定還會(huì)再降。但是，國(guó)家宏觀調(diào)控的主要火力點(diǎn)還是集中在中大型以上的城市，作為四線城市來(lái)說(shuō)，目前還是處于“火線下”的。在國(guó)家下定決心控制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，“讓房?jī)r(jià)回歸至合理水平”，控制漲幅“不高于當(dāng)?shù)谿DP增速”，房地產(chǎn)市場(chǎng)步履維艱的時(shí)候，去年興義市的住宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率為11.7%，比同期的GDP增長(zhǎng)速度還要低約4個(gè)百分點(diǎn)。這在一定程度上說(shuō)明了興義本身的房?jī)r(jià)就已維持在一個(gè)相對(duì)合理的水平上，跌的可能性不大，甚至在2012年下半年（隨著市場(chǎng)逐步回暖）價(jià)格將會(huì)上漲。因此2012年上半年將是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)，另外購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)選擇有實(shí)力的開發(fā)商，同時(shí)對(duì)于開發(fā)企業(yè)的品牌、實(shí)力、資金情況需有全面了解，以減少交易風(fēng)險(xiǎn)。

    貴州施達(dá)房地產(chǎn)的周總也這樣認(rèn)為，2012年應(yīng)該是興義市民難得一遇的購(gòu)房機(jī)會(huì)，機(jī)不可失。

    樓市滯銷 房子變相降價(jià)

    記者也曾走訪了興義的部分樓盤，可以說(shuō)，為了更多消化貨量，回籠資金，不少房地產(chǎn)開發(fā)商在不影響樓盤形象，避免業(yè)主起哄鬧事的前提下，眾多樓盤紛紛選擇了回避直接降價(jià)，實(shí)施買房“大”優(yōu)惠的變相降價(jià)舉動(dòng)。

    記者收集到的信息，可以突出幾點(diǎn)樓盤的宣傳噱頭，這些樓盤宣傳目的是讓房子變相降價(jià)。

    買房送車。在興義至少有3個(gè)樓盤在使用這個(gè)宣傳噱頭。據(jù)了解，在整個(gè)活動(dòng)期內(nèi)，成交率并不高，而且大多數(shù)業(yè)主喜歡選擇把車價(jià)折入房?jī)r(jià)，要房不要車，有3-5萬(wàn)元的折扣，價(jià)格就下來(lái)了。

    打包團(tuán)購(gòu)房。興義有兩個(gè)樓盤實(shí)施了買房團(tuán)購(gòu)的策略。據(jù)了解，其中一個(gè)樓盤已經(jīng)成功地將剩余的60多套尾貨，以2200元/㎡的超優(yōu)惠價(jià)格打包團(tuán)購(gòu)給了興義的一家單位。另外一個(gè)樓盤居于市區(qū)，團(tuán)購(gòu)價(jià)僅為2300元/㎡起，大大低于市區(qū)樓價(jià)，但是成團(tuán)數(shù)為50套，最終沒(méi)有成團(tuán)。

    如果說(shuō)上面的動(dòng)作太大了，購(gòu)房者有“受寵若驚”之疑，那么有個(gè)樓盤的“買房送金磚、免稅費(fèi)”則顯得務(wù)實(shí)多了。據(jù)了解該樓盤在12月購(gòu)房，送價(jià)值15000元的金塊，另免五重稅費(fèi)，記者算了一下，折下來(lái)高達(dá)9.3折。

    變相降價(jià) 吃力不討好

    盡管興義眾多樓盤使出了渾身解數(shù)，樓市在他們看來(lái)，依然不容樂(lè)觀，個(gè)別樓盤在一個(gè)月里一套沒(méi)有銷售的事情也時(shí)有發(fā)生。這背后究竟是怎么一個(gè)情況呢?

    整個(gè)2011年興義市房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)除銷售面積和銷售額下降外，其余指標(biāo)全面增長(zhǎng)，其中最明顯的是施工面積增長(zhǎng)得最多，住宅銷售均價(jià)也在增長(zhǎng)。

    按照興義市目前城市規(guī)模來(lái)看，每年正常的房地產(chǎn)銷售面積在50萬(wàn)平方米左右，僅興義市2011年的施工面積就相當(dāng)于要5年才能銷售結(jié)束。而且銷售的大部分商品房是期房銷售，現(xiàn)房銷售面積微乎其微。

    另一方面，在國(guó)家政策的帶動(dòng)下，加大了對(duì)興仁、安龍、貞豐等周邊縣的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，興義周邊區(qū)域的結(jié)構(gòu)性住房也將會(huì)發(fā)生一定的改變，無(wú)形中轉(zhuǎn)移了部分剛需。

    如此看來(lái)，一方面是開發(fā)商的樓房“奮起直追”，另一方面是政府“幫忙”轉(zhuǎn)剛需，期房唱主角。購(gòu)房者面對(duì)頻頻促銷降價(jià)風(fēng)拿捏不準(zhǔn)，都在期待政府有新舉動(dòng),抱著“錢在手里，看準(zhǔn)再買”的心態(tài)，觀望情緒嚴(yán)重。

    然而，景地萊蒙帝景的銷售總監(jiān)李總監(jiān)告訴記者：“盡管2011年興義樓市整體低迷，有的樓盤對(duì)價(jià)格妥協(xié)，進(jìn)行變相降價(jià)促銷。但是我們還是頂住了壓力，堅(jiān)持走品質(zhì)樓盤路線，同時(shí)戴維斯物業(yè)為業(yè)主提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的管家服務(wù)，讓我們項(xiàng)目在逆市中業(yè)績(jī)飄揚(yáng)。說(shuō)實(shí)話，興義房?jī)r(jià)本來(lái)價(jià)差就不太高，按照一套100㎡建筑面積的房子來(lái)算，其他樓盤降價(jià)打折下來(lái)也不過(guò)是差個(gè)2萬(wàn)元。但是2萬(wàn)元你卻能住進(jìn)興義最好的樓盤。我們的優(yōu)勢(shì)就是用興義第一品質(zhì)樓盤感動(dòng)每位蒞臨的客人。事實(shí)證明，多數(shù)的購(gòu)房者還是很認(rèn)同這點(diǎn)的，我們項(xiàng)目定位是正確的，在去年興義樓市整體低迷的情況下，我們?cè)?、10、11月份卻賣出了100多套房，這個(gè)數(shù)字放在中大型城市去看微不足道，但是在興義市，卻占了該時(shí)間段內(nèi)整個(gè)興義銷售套數(shù)的10%。”

    用李總監(jiān)的話來(lái)說(shuō)，買房子還是要重品質(zhì)。“買房子不是買衣服，不合適了可以換一件，房子要永久的，環(huán)境、配套、戶型、地段等各方面舒適才最重要。”買房者就喜歡自己中意的。據(jù)介紹，景地萊蒙帝景總占地110畝，總建筑面積約25萬(wàn)平方米，注重人居品質(zhì)自愿將原來(lái)配置容積率5調(diào)整為3.25，建筑密度僅為24.9%。用80畝造景，30畝造房，說(shuō)到就做到�；蛟S，這就是其與眾不同之處贏得市場(chǎng)的原因吧。

    價(jià)格決定房子走向

    嚴(yán)厲調(diào)控之下，貴州施達(dá)房地產(chǎn)在2011年依然逆勢(shì)前行。數(shù)據(jù)顯示，去年貴州施達(dá)房地產(chǎn)業(yè)共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額69306.68萬(wàn)元。其中：施達(dá)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售面積16.7萬(wàn)平方米，銷售額45432萬(wàn)元；而且都是期房銷售，這最得益的還是價(jià)格。

    快速銷售，意味著價(jià)格隨行就市。事實(shí)上，在大量剛性需求和改善性需求處于觀望情形之下，只要價(jià)格能調(diào)整到位，賣房不是難事。不少開發(fā)商老板深有感觸。用他們的話說(shuō)：去年，雖然銷售形勢(shì)還很嚴(yán)峻，但是能夠及時(shí)調(diào)整價(jià)格，也迎來(lái)銷售的“沖刺”。

    “對(duì)于投資投機(jī)性需求而言，確實(shí)是買漲不買跌；但對(duì)于普通消費(fèi)性需求來(lái)說(shuō)，只要價(jià)格下來(lái)，需求就一定能上去。只要房?jī)r(jià)能有合理調(diào)整，不愁成交量低迷局面打不破。”他們說(shuō)。

    這般顧慮在不少首次置業(yè)、改善性置業(yè)群體中較為普遍。尤其是去年四季度，一些銀行甚至對(duì)首套房利率進(jìn)行上調(diào)，更讓不少剛需感覺(jué)雪上加霜。應(yīng)該說(shuō)，支持居民的合理購(gòu)房需求，政策層面從未改變。首套房首付比例和貸款利率提高，大多數(shù)是商業(yè)銀行利益驅(qū)動(dòng)之下的“自選動(dòng)作”。但從實(shí)際效果來(lái)看，不少合理購(gòu)房需求難免受到“誤傷”。

    “現(xiàn)在很多看房者都在等待，看銀行對(duì)首付、利率等要求會(huì)不會(huì)下降，新的普通住房標(biāo)準(zhǔn)什么時(shí)候?qū)嵤┑取Ｖ灰�政策能真�?lsquo;落地’，不少人就可能會(huì)出手買房。”一家二手房中介業(yè)務(wù)員告訴記者。

    2012，價(jià)格決定房子走向，興義房?jī)r(jià)全省最低，實(shí)屬購(gòu)房者的福份！